Slotboomstraat 15A en 15B te Rotterdam

Van: LMKoole

Download Download hier de financiële analyse en rapportage van de Slotboomstraat 15A en 15B

Informatie aanvrager

Even voorstellen

In 2005 heb ik in Rotterdam een aantal panden gekocht, deze heb ik vervolgens zelf gedeeltelijk gerenoveerd. Na deze beperkte renovatie bleek het eenvoudig de woningen te verhuren, tevens was het rendement direct goed.

Diezelfde tijd ben ik ook als zelfstandig ondernemer begonnen, met onder andere een kwekerij in Oud-Beijerland en een bemiddeling bureau voor huur en verhuur van woningen. Met name de huurbemiddeling is voortgekomen uit het eigen vastgoed en is een serieus bedrijf geworden. Een goede huur die rendement brengt voor de verhuurder, maar altijd in verhouding staat met het woongenot, is de basis. Door vast te houden aan deze basis hebben we een tevreden stabiele groep huurders die zelf reclame maakt, we hoeven derhalve bijna nooit te adverteren met huurwoningen.

Nu 12 jaar later zijn de panden, waar ik toen mee ben gestart, nog steeds in de verhuur. Naast deze panden is, door vast te houden aan de basis (nml. een goede verhouding tussen de gevraagde huur en het woongenot), de portefeuille geleidelijk uitgebreid. Ook tijdens de crisis ging de verhuur gewoon door en hebben we de portefeuille weten te optimaliseren en vergroten, vergroting betekent immers spreiding van de risico’s.

Object

Aan de Slotboomstraat 15A en 15B te Rotterdam bevinden zich een luxe afgewerkt kantoor en een dubbele bovenwoning. De kantoorruimte kan bij onverhuurbaarheid vrij makkelijk verbouwd worden naar woonruimte. De objecten zijn reeds langer aan de huidige huurders verhuurd en de verwachting is dat dit ook zo blijft. 

Omschrijving van het appartement

Slotboomstraat 15A en 15B te Rotterdam; Net appartement gelegen op de 1e verdieping. Indeling; Overloop, woonkamer met laminaatvloer en bergkast, toiletruimte met fonteintje, betegelde wanden en vloer, meterkast met 3 groepen en gasmeter, 2 kasten, keuken met wasmachine aansluiting, opstelling HR cv-combiketel “AWB” 1995, 2 onder- en 3 bovenkastjes alsmede toegang tot het balkon aan de achterzijde, slaapkamer aan de achterzijde met kast, moderne doucheruimte met wastafel, betegelde wanden en vloer. Kozijnen aan de voorzijde zijn van kunststof en uitgevoerd met dubbele beglazing. De kozijnen aan de achterzijde worden op termijn vervangen middels inbreng van de VVE, daardoor blijft het pand als geheel goed onderhouden. De VVE is overigens zeer actief, waardoor er op dit moment geen achterstallig onderhoud is.

Waarvoor is de lening nodig 

Deze lening wordt aangewend voor de financiering van toekomstig aan te kopen onroerend goed. Op dit moment is het appartement gefinancierd met eigen geld. Op zich is financiering met eigen geld uiteraard een zeer gezonde basis, maar ter uitbreiding van de portefeuille heb ik liquide middelen nodig. Uitbreiding van de portefeuille is mijn wens om zodoende het risico te spreiden, gebruik te maken van de stijgende markt, te voldoen aan de vraag van mijn cliënten/huurders en efficiëntievoordelen door schaalvergroting te benutten.

Markt

De huizenmarkt van Rotterdam is redelijk zwaar geraakt door de financiële crisis zoals te zien in de sterk dalende huizenprijs per vierkante meter na het uitbreken van de crisis in 2008-2009. Vanaf 2014 nemen de huizenprijzen evenwel weer toe en in 2016 wordt zelfs van 'Amsterdamse toestanden' gesproken in sommige Rotterdamse wijken waar de huizenprijzen lijken te exploderen. Vooral de gebieden Stadscentrum, Hillegersberg-Schiebroek en Kralingen-Crooswijk kennen hoge huizenprijzen per m². De Rotterdamse gemeenteraad wil deze trend versterken door, met name ook in deze wijken, tot 2030 meer (middel)dure huizen te bouwen en minder goedkope woningen. In Rotterdam-Zuid, met name Charlois en Feijenoord maar ook in IJsselmonde, Pernis en Hoogvliet, zijn de huizenprijzen per m² duidelijk lager. Veel van deze gebieden scoren ook minder goed qua woonbeleving, veiligheid en sociale factoren zoals schooluitval.

faillissement

In 2009 is een bedrijf van dhr Koole failliet gegaan. In de naam van het bedrijf komt het woord vastgoed voor.  De bedrijfsactiviteit betrof echter geen onroerendgoed transacties of -beheer maar bemiddeling van woonruimte voor werknemers van een uitzendorganisatie. Bij de start van de crisis viel deze vraag weg terwijl het bedrijf contracten had met verhuurders van woonruimte. Gevolg was het faillisesement van deze C.V.

Informatie over onderpand

Zekerheden

Slotboomstraat 15A en 15B

Samenvatting uit het taxatierapport gemaakt dd 23 nov 2016 door C. Freeke-Winterswijk. Kantoor: Kolpa Makelaars te Rotterdam

 

Marktwaarde vrije verkoop

€   165.000,00

Marktwaarde in verh. staat 

€   160.000,00

WOZ waarde  1 jan 2016

€   128.000,00

Totale Financieringsbehoefte 

 

€   128.000,00

 

Schijf 1        

€     88.000,00

Schijf  2

€     40.000,00

Looptijd:

Deze lening heeft een looptijd van 5 jaar.

 

De rentevast periode is 5 jaar.

 

Bouwjaar

1900

Gebruiks oppervlakte:    

Kantoor  54

Bovenwoning  85

Beoordeling

 

Beoordeling locatie

Redelijk / Goed

Beoordeling Object

Goed

Staat van onderhoud binnenzijde  

Redelijk/goed

Staat van onderhoud buitenzijde  

Redelijk/goed

Courantheid

Redelijk

Verhuurbaarheid       

Goed

Verkoopbaarheid                                      

Redelijk

Opmerkingen in taxatierapport

Nette kantoor-/woonpand met tuin bij een stijgende woningmaarkt

Omgeving            

Stand en ligging                                      

Op redelijk goede stand in "Oud- Charlois" gesitueerd nabij uitvalswegen. Alle voorziening nabij en vrij parkeren in de straat

Algemene beoordeling locatie en courantheid

Redelijk/Goed

Informatie over aanvrager

 

Leeftijd 

49

Woonsituatie   

Eigen woning

Beroep  

Ondernemer

BKR toets   

Geen bijzonderheden

We adviseren investeerders om slechts een verantwoord deel van hun vermogen te investeren in crowdfunding projecten. Het is daarnaast verstandig om de inleg te spreiden over meerdere projecten.

SamenInGeld