'Menno’s Pleats' te Nijhuizum

Van: Koersvast
  • Dit project heeft een looptijd van 5 jaar.
  • Rentevergoeding schijf 1 5,1%. 
  • Rentevergoeding schijf 2 5,8%.

Download zie hier de financieel analyse van dit project

Informatie aanvrager

Even voorstellen

Sinds 2012 ben ik actief in Friesland met het kopen en verkopen van onroerend goed in de recreatieve sector. Inmiddels heb ik al 6 objecten gekocht en verkocht voor in totaal ruim 3 miljoen waarvan ik er nog 1 bezit. Ik heb altijd winstgevend weten te verkopen. Omdat ik kennis bezit van de markt is het opknappen, vermarkten en dus verhuren van een object echt “mijn ding” geworden. Ik vind het leuk, en daarmee stop ik er ook vaak net wat uren extra in. Tegelijkertijd run ik een bedrijf in de zakelijke ICT- dienstverlening in de randstad. 

Object

“Menno’s Pleats” zoals het heet is onlangs aangekocht en dient in december te worden afgenomen. Met dank aan uw investering kan ik het object aankopen. De verbouwing van 150.000 euro financier ik uit eigen middelen. Er is een beheerder gevonden welke op zzp basis de groepen incheckt en uitcheckt.

Omschrijving van het object

Menno’s Pleats was eigendom van een aantal kerkelijk georiënteerde stichtingen en is een groeps-accommodatie. Voor de huidige stroom boekingen voldoet het pand en is het rendabel. Zie bijvoorbeeld www.friesenfruitig.com. Een van onze langdurige huurders zijn bijvoorbeeld zeilscholen en zeilgroepen welke tekenen voor een langere jaarlijks terugkerende periode. Toch voor verdere ontwikkeling van het pand dient het te worden gemoderniseerd, (voor de laatste maal in 1995 gebeurd) aangepast en een nieuw dak krijgen. Voor dit laatste is er subsidie aangevraagd. Het pand voorziet in:

  • 4 slaapzalen met in totaal 60 bedden. 1 van de slaapzalen bevindt zich op de begane grond, zodat deze ook toegankelijk is voor minder validen,
  • Een eetzaal annex recreatiezaal,
  • Een entresol, ingericht als zithoek,
  • Naast 2 sanitair groepen (toilet & douche) is er ook een sanitair groep voor minder-validen,
  • Wifi
  • Vuurplaats en zitkuil

Menno’s Pleats beschikt over een rijk uitgeruste keuken. De keuken is in 2009 geheel vernieuwd en bevat onder andere: groot gasstel, grote oven, grote friteuse, bijkeuken, koelkast, vrieskast, spoelkeuken met afwasmachine, magnetron.

  • Een haventje voor ca.18 (zeil)valken.
  • Er is een grasveld dat voor spellen en andere activiteiten gebruikt kan worden.
  • Rust en uitzicht over de prachtige weilanden zijn aanwezig, terrasjes en kroegen zijn te vinden in Workum.

Voor de verbouwing en realisatie en optimalisatie van de verhuurstroom reken ik 3-5 jaar. Waarna ik het object herfinancier, maar in eigen beheer houdt. Het object bevat een woonhuis (beheerderswoning) en een groepsaccomodatie. De beheerderswoning is verhuurd per 1/1/2018 voor 9000 euro per jaar. Het groepsverblijf kent een repeterende omzet uit groeps-verhuur van 30.000 euro. Naast deze vaste huur is er op basis van mijn ervaring in vergelijkbare objecten een huur in totaal te verwachten van 67.000 euro. Dit wordt ook door de taxateur onderschreven in zijn rapport. Overloop uit mijn verhuurde locatie te Oudega zal volgend jaar in Nijhuizum plaats vinden. Inmiddels is er een verbetering in de verhuur zichtbaar en deze zal in de komende jaren stijgen naar geprognotiseerd 70.000-90.000 euro. Vergelijkbare accommodaties in de buurt, realiseren eveneens een dergelijke stroom aan huur.

Ligging

De woning en groeps-accommodatie op een steenworp afstand van Workum een bruisend stadje aan het IJsselmeer. Daarnaast ligt het aan het water “de oudegaaster brekken” wat zeer in trek is bij watersporters. Niet voor niets wordt het pand gehuurd door allerlei groepen die sport en spel activiteiten doen in en om het water. Zoals Suppen, Zeilen, Kanoën, roeien en Windsurfen en Kiten.

Waarvoor is de lening nodig

Deze lening wordt uiteraard aangewend voor de financiering van onroerend goed. 1/3 van de investering wordt door eigen kapitaal gedekt en betaald. De spiltsing is aangevraagd en goedgekeurd en zal bij het passeren van de hypotheek plaats vinden. Hierdoor zal de waarde van het onroerend goed verder stijgen. Na splitsing blijft het geheel onder de te vestigen hypotheek vallen.

Zekerheid

Ik houd mijn zakelijke activiteiten strikt gescheiden. Mijn zakelijke activiteiten heb ik ondergebracht in een holding constructie met een BV-structuur Dit heb ik bewust zo gedaan om risico voor privé aansprakelijkheid uit te sluiten. In een goede en zorgvuldige scheiding van zakelijke activiteiten en opgebouwd privé vermogen is derhalve voorzien. Nu ik voor dit object de komende 3-5 jaar voorzie dat ik er net zo’n succes van ga maken als de andere objecten, niet alles lukt altijd even goed, maar al mijn investeerders hebben altijd hun rendement en investering goed gemaakt. Wil ik graag ook realiseren met Menno’s Pleats. Nu ik zelf ook 150.000 euro investeer is commitment verzekerd !  

In overleg met de project aanvrager van 'Menno's Pleats' is besloten om de voorwaarden van deze lening aan te passen.

Mede naar aanleiding van ontvangen reacties en terugkoppeling met de projectaanvrager maakt dat er blijkbaar behoefte is aan meer zekerheid. Om deze zekerheid te bieden zal niet €20.000,- als bouwdepot aangehouden worden maar €100.000,-. Door deze aanpassing blijft het direct uit te keren bedrag van €325.000,- onder 80% van de aankoopsom. Na verbouwing, goedkeuring door SamenInGeld en uitkering uit het bouwdepot blijft ook dan de verstrekte leensom onder 80% van de dan ontstane waarde. Naast de genoemde verbouwing draagt ook de kadastrale splitsing die direct wordt uitgevoerd bij het vestigen van deze hypotheek bij aan een positieve waarde ontwikkeling.

Informatie over onderpand

Zekerheden

Nummer 9

Samenvatting uit het taxatierapport gemaakt dd. 12 oktober 2017 door dhr. J. Wind. Kantoor: Jolle Wind Advies te Bolsward.

Marktwaarde vrije verkoop

Deze accommodatie is bij uitstek geschikt voor de verhuur. Een vrije verkoopwarde leeg van huur is hier niet van toepassing. In het bestemmingsplan ter plaatse ligt de recreatieve functie van het object vast.

Marktwaarde in verh. staat 

€  700.000,00 

WOZ waarde 

Geen WOZ beschikbaar

Totale Financieringsbehoefte  

€  425.000,00

Schijf 1        

€  385.000,00

Schijf  2

€    40.000,00

Looptijd:

Deze lening heeft een looptijd van 5 jaar.

 

De rentevast periode is 5 jaar.

Bouwjaar

rond 1900

Gebruiks oppervlakte:    

 300m²

Beoordeling

 

Beoordeling locatie

Goed

Beoordeling Object

Goed

Staat van onderhoud binnenzijde  

Goed

Staat van onderhoud buitenzijde  

Goed

Courantheid

Goed

Verhuurbaarheid       

Goed

Verkoopbaarheid                                      

Goed

Opmerkingen in taxatierapport 

Goede verhuurbaarheid, ligging aanwater, de markt voor zeilvakanties en groepsaccommodaties is goed in dit deel van Friesland

Omgeving
Stand en ligging                                      

 In Workum en Bolsward zijn vele voorzieningen aanwezig.

Algemene beoordeling locatie en courantheid

Goed

Courantheid voor verhuur en/of verkoop: goed, centrale ligging Bolsward en Workum in de nabijheid.

Informatie over aanvrager

 

Leeftijd

39

Woonsituatie   

Eigen woning

Beroep  

Zelfstandig ondernemer

BKR toets   

NVT

We adviseren investeerders om slechts een verantwoord deel van hun vermogen te investeren in crowdfunding projecten. Het is daarnaast verstandig om de inleg te spreiden over meerdere projecten.

SamenInGeld